Суета вокруг ипотеки

Вхождение Омска в тройку городов-лидеров по числу обманутых дольщиков оказалось лидером и в рейтинге событий второй половины мая. На втором месте - растущие ставки ипотечных кредитов, на третьем - сообщение о том, что АИЖК выкупит ипотечные закладные. Именно так выглядит топ рейтинга событий, составленного РА «Премьер» на основе опроса омских экспертов.

Рейтинг событий второй половины мая 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Омск лидирует по числу обманутых дольщиков

Омск занимает третье место среди российских городов по масштабу проблемы обманутых дольщиков. На территории области насчитывается 38 "проблемных" жилых строек, участники долевого строительства которых не могут вовремя получить квартиры. По оценке Федерального общественно-государственного фонда по защите прав вкладчиков и акционеров, их количество может еще вырасти. Масштабность проблемы дольщиков в Омске объясняется большими объемами жилого строительства, которое велось в городе.

К числу защитников дольщиков на днях присоединился омский Фонд защиты прав инвесторов. Его управляющая Ирина Оверина считает проблему дольщиков более острой, чем у вкладчиков 90-х годов, поскольку речь идет о более крупных суммах.

Несмотря на то, что Омск занимает третье место в рейтинге российских городов, у нас данное событие стоит на первом, получив суммарную важность в 73%. Подавляющее большинство экспертов ничего положительного в этом не нашли - 69% со знаком «минус».

2. Рост ставок продолжился

В России фиксированные ставки рублевых ипотечных кредитов в мае продолжили расти. Кредит на покупку готового жилья в среднем в стране теперь дают, минимум, под 18,48% годовых. По данным БК "Кредитмарт", рост минимальной ставки по ипотеке в мае, по сравнению с апрелем, составил 0,13% (до 18,48%), а максимальной ставки - 0,08% (до 19,92%). Увеличилась и максимальная стоимость целевых кредитов под залог имеющейся недвижимости - на 0,06% до 16,31%.

Эту тенденцию эксперты поставили на второе место, которое, впрочем, мало отличается от первого - 71% общей важности. Что-то хорошее в росте ставок нашли немногие - +4%. Зато негатива целых -71%.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

Это - отражение реального состояния финансов и экономики  страны. Ставки отсечения возможных заемщиков от кредитных средств только усугубляют ситуацию. Идет разрушение экономики в целом, а правительство ничего уже сделать не может.

3. АИЖК выкупит закладные

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) планирует направить госкредит объемом 40 миллиардов рублей на выкуп закладных для стимулирования строительства новостроек. Агентство уже согласовало условия предоставления кредита с Минфином, средства от которого будут получены в ближайшее время. Ранее сообщалось, что АИЖК получит кредит из Фонда национального благосостояния на 40 миллиардов рублей под 9,5% годовых. Помимо этого кредита правительство также выделит АИЖК 20 миллиардов рублей в виде вклада в капитал.

Абсолютная важность события составила 47%, из них положительно отмечены 41%. Но, несмотря на это, наши эксперты, не увидели в масштабном вливании денег в окологосударственные структуры конкретной помощи или долгосрочного решения. Как сказала Марина Алексеева, «ну выкупят, а дальше что? У себя и оставят, банки все равно не могут кредитовать – стандарты самого АИЖК неподъемны для заемщиков в кризис».

4. Вынос гаражей из дворов

В Ленинском округе Омска планируется вынести 6200 гаражей. Для их размещения на территории округа зарезервированы 4 площадки, исходно-разрешительная документация уже оформлена. В первую очередь "съедут" гаражи из дворов жилых домов и с детских площадок. Оставшиеся 300 боксов принадлежат инвалидам и ветеранам, поэтому пока будут оставлены на своих местах. Работы по выносу временного гаража оплачивает его собственник.

Общая оценка события 41%. Из них большая часть - 23% - в «красной зоне». И это понятно: кавалерийский наскок на гаражи не решает главную проблему — куда девать автомобиль. А ведь количество личных машин растет, еще более усугубляя ситуацию.

Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс":

Прежде чем выносить металлические гаражи из дворов жилых домов, необходимо решить вопрос «Куда ставить машину омичам?». Решая задачу выноса, местная власть порождает очень серьезную проблему - удаленности гаража от места проживания владельца машины. Зачем гараж, к которому необходимо добираться час или более на маршрутном автобусе?

5. Закрытие ипотечной программы

ОАО "Банк "Соотечественники" в Омске приостанавливает программу ипотечного кредитования. Выданные ранее и рефинансированные в АИЖК кредиты банк передал на обслуживание в Тюменский филиал банка "Агропромкредит" и омскому ОАО "ОРИК". Банк сотрудничает также с ООО "АТТА-Ипотека" и ООО "Русский ипотечный банк".

По словам начальника отдела кредитования, в условиях кризиса и при повышении кредитных ставок до 16-22%, желающих получить ипотечный кредит и подходящих под соответствующие условия ипотечного кредитования (доход семьи, уверенность в сохранении работы и так далее) практически не осталось. Банкиры обещают, что на заемщиках передача закладных не отразится, все условия по выданным ипотечным кредитам остались без изменений.

Суммарная важность этого решения составила 40%, подавляющее большинство из которых - 34% - со знаком минус, и лишь 6% - с возможным положительным влиянием.

Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан":

Я бы не стал категорически делать снижение активности в ипотеке отрицательным фактором развития рынка недвижимости, так как ипотека в бытность свою на пике популярности донельзя исказила ценовую составляющую, а сейчас уже упала настолько, что ее можно не принимать во внимание. Можно ждать того момента, когда она начнет восстанавливаться, а негативные влияния – во многом, дело прошлого.

6. На свой дом - бесплатный «лесоповал»

Омичам утроили норму заготовки древесины для строительства собственного дома. Она повышена с 50 до 175 кубических метров, которые гражданин вправе заготовить один раз в 30 лет. По словам спикера Законодательного собрания Владимира Варнавского, область "может позволить себе дать людям возможность бесплатно заготавливать древесину для строительства домов".

Событие получило от омских экспертов 37% важность. Специалисты отнеслись к этому, в принципе, достаточно спокойно, «набросав» лишь 3% «черных шаров». Но уверенности в «чистоте» такой возможности нет. По мнению Марины Алексеевой, «под эти заготовки сейчас начнут рубить лес и торговать им в коммерческих интересах. Вот и вся программа!»

7. Область получит субсидии

Четыре проекта Омской области прошли отбор на получение федеральных субсидий. Материальная помощь (более 2,5 млн. руб.) пойдет на погашение процентов по кредитам на формирование инфраструктуры площадок застройки. Это проекты, прошедшие отбор в прошлом году и теперь получившие пролонгацию обязательств на 2009 год: 1 и 2 очереди строительства объектов коммунальной инфраструктуры с. Светлого (Саргатского района), площадка малоэтажной застройки в пос. Павловском (Русско-Полянского района), проект "Комплексное освоение левобережной территории г.Омска "Новая Чукреевка". Областной бюджет внесет 538,4 тысячи рублей.

Это сообщение из столицы эксперты оценили в 36%, в которых негатива так же мало - 4%. Впрочем, у экспертов и здесь нашлось свое «НО». По их мнению, сам факт получения субсидий - приятное событие. Но сумма «уж больно смешная». По мнению Олега Лизгунова, как-то даже странно читать о таких суммах применительно к задачам, которые надо решить с их помощью. Это что, на зарплату чиновников, которые будут курировать эти проекты? Тогда, может быть, и хватит.

Восьмое-девятое места поделили «не сдающиеся» управляющие компании и сдающиеся федеральные земли.

8-9. УК не хотят подписывать договоры с жильцами и поставщиками

Горсовет утвердил типовой договор управления многоквартирными домами. Единый договор призван сделать "прозрачными" взаимоотношения между собственниками жилья, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. По договору, управляющая организация должна быть исполнителем коммунальных услуг. Однако 90% компаний в Омске отказываются брать на себя эти функции. УК превратили договор управления в договор технического обслуживания. Собирая деньги с населения, они пытаются переложить взыскание задолженностей на поставщиков. Из-за этого ресурсоснабжающие организации вынуждены напрямую работать с жильцами и разносить свои квитанции.

У события суммарные 34% важности. Из них большая часть - 24% -  негативно оценивает влияние события на рынок и городскую жизнь.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Вот тебе и «единая» квитанция. Где она? Видимо, там же, где и «единое» окно при оформлении документов на недвижимость и землю. Что там еще «единого» нам мэрия обещала? Пока в наличии только «Единая Россия» вкупе с «Омской инициативой», которая заметно активизировалась в преддверии выборов мэра. Что «единого» нам на этот раз пообещают?

8-9. Ввод федеральных земель в строительный оборот

Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) раскрыл данные о своих земельных активах. Фонду уже передано 992 земельных участка для выполнения собственных функций, из них документы по 10% участков находятся в высокой степени готовности - летом-осенью 2009 года они могут быть проданы.

Владимир Путин объявил о том, что в 2009 году необходимо приступить к активному освоению пустующих или нерационально используемых земель, находящихся в федеральной собственности. На них предлагается строить доступное и качественное жилье. Его стоимость планируется снижать за счет использования современных технологий строительства. Небольшие дома, построенные по современным стандартам энергоэффективности и экологии, должны стоить дешевле обычных городских квартир в многоквартирных домах.

Только здесь наших экспертов охватило единодушие и все дружно поставили положительные оценки. В итоге событие заработало +34%.

Но особое мнение - «это популистские заявления и, к сожалению, безответственные» - все-таки есть.

10. Премии не будет

АИЖК отменит премию для банков, введенную в сентябре. Чтобы избежать убытков и при этом стимулировать выдачу новых кредитов, АИЖК стало тогда выкупать закладные не по прежней - единой для всех банков - ставке, а по индивидуальной: к основной ставке, которая зависит от срока кредита и первого взноса заемщика, добавлялись премия (если ставка выданного банком кредита выше основной ставки АИЖК) или дисконт (если ниже). По сути, агентство компенсировало разницу между ставками, по которым он выдавал кредит заемщику и продавал закладную АИЖК. За время действия этой схемы (октябрь-апрель) агентство купило у банков 14634 закладных на 15,5 млрд руб. Средневзвешенная ставка по ним выросла с 12,2% до 13,9% годовых.

С 1 июля АИЖК отменяет премию в расчете на то, что банки будут выдавать кредиты по ставке, близкой к ставке рефинансирования АИЖК.

На счетчике этого события 33%, причем, преимущественно положительных - +26%. По мнению Марины Алексеевой, «это тактика сдерживания деловой активности своих сервисных агентов. Согласитесь, себе в убыток работать никто не станет».

Трудно не заметить пристальное внимание экспертов к теме «дольщиков» и ипотеки, тем более, что  эти проблемы не уходят с рынка и с газетных полос. Волнует она, безусловно, и горожан и специалистов в сфере недвижимости. И серьезных расхождений в их оценке среди экспертов нет. Видимо, ипотечно-дольные проблемы настолько всех объединили, что двух мнений просто быть не может.

1. Город обманутых «дольщиков»
2. Рост ставок продолжился
3. АИЖК выкупит закладные
4. Вынос гаражей из дворов
5. Закрытие ипотечной программы
6. Бесплатный "лесоповал"
7. Область получит субсидии
8-9. УК уклоняются от договоров
8-9. Федеральные земли в оборот
10. Премии не будет

Яна БЫКОВА, журналист-аналитик

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:

Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Навигатор»
Нина Карпенко, директор АН "Недвижимость-Гарант"
Евгений Лысак, директор ФК "Октан"
Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Вячеслав Гуринов, директора ООО «НовоСтрой КПД риэлт»
Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер"
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН
Александр Селезнев, директор ООО «Ледон»
Дмитрий Сапунов, руководитель компании Regional Real Estate
Любовь Рогозина, исполнительный директор омского отделения Союза архитекторов России
Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»